Iako se na prvi pogled čini kao formalnost, uporabna dozvola u praksi često ima veliku ulogu u prometu nekretnina, financiranju i kasnijem korištenju objekta. Zato je važno znati što takav nedostatak znači, koji su mogući rizici i kako se problem može riješiti. RESIDENT Nekretnine često u praksi susreće upravo ovakve situacije, pa je dobro razumjeti što one zapravo podrazumijevaju.
Što je uporabna dozvola?
Uporabna dozvola je dokument kojim se potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, glavnim projektom ili drugim zakonskim uvjetima i da se može koristiti za namjenu za koju je izgrađena. Drugim riječima, ona je dokaz da je objekt tehnički i pravno spreman za uporabu. U mnogim slučajevima upravo je ona posljednji korak prije nego što se nekretnina potpuno stavi u funkciju.
Važno je naglasiti da se u praksi često razlikuju objekti koji nikada nisu ishodili uporabnu dozvolu od onih koji je ne mogu dobiti zbog određenih odstupanja od projekta ili propisa. To je bitna razlika, jer nije svaka situacija jednako rizična.
Što znači ako je nema?
Ako nekretnina nema uporabnu dozvolu, to ne znači automatski da se radi o nelegalnoj gradnji. Ponekad je objekt građen u vrijeme kada procedura nije bila ista kao danas, a ponekad dozvola jednostavno nije nikada zatražena. Ipak, nedostatak tog dokumenta može stvoriti probleme pri prodaji, etažiranju, priključenju na određene usluge ili kod stambenog financiranja.
Kupci su posebno oprezni jer bez uporabne dozvole ne postoji puna sigurnost da je objekt u potpunosti usklađen sa svim uvjetima gradnje. Zato se ovakve nekretnine često teže prodaju ili se prodaju po nižoj cijeni. RESIDENT Nekretnine savjetuje da se prije svake odluke provjeri stvarno stanje dokumentacije, jer ono često presudno utječe na vrijednost i pravni status nekretnine.
Koji su rizici za kupca?
Najveći rizik za kupca je to što preuzima nekretninu bez potpune pravne sigurnosti. Ako objekt nema uporabnu dozvolu, u pravilu je nemoguće dobiti kredit jer banke odbijaju odobriti hipotekarne kredite bez uporabne dozvole. Također, kupac se može suočiti s dodatnim troškovima za legalizaciju, ishođenje potrebnih akata ili prilagodbu objekta propisima.
Osim financijskog rizika, postoji i praktični rizik. Ako se naknadno utvrdi da objekt nije usklađen s projektom ili dozvolom, mogu nastati ograničenja pri daljnjim zahvatima, prodaji ili prijenosu vlasništva. Upravo zato je provjera dokumentacije prije kupnje jedan od najvažnijih koraka u procesu kupoprodaje nekretnine.
Što to znači za prodavatelja?
Za prodavatelja nekretnina bez uporabne dozvole nije nužno nemoguća, ali je obično složenija. Potencijalni kupci će postavljati više pitanja, tražiti dodatnu dokumentaciju i često pokušati pregovarati oko cijene. Ako prodavatelj unaprijed zna da dozvola ne postoji, preporučljivo je to otvoreno komunicirati kako bi se izbjegli kasniji nesporazumi.
U nekim slučajevima prodavatelj može prije prodaje pokušati urediti dokumentaciju i ishoditi uporabnu dozvolu. To može povećati vrijednost nekretnine i ubrzati prodaju. RESIDENT Nekretnine često naglašava da transparentnost u ovakvim slučajevima gradi povjerenje i smanjuje prostor za komplikacije kasnije u postupku.
Može li se nekretnina koristiti?
U nekim slučajevima nekretnina se može fizički koristiti iako nema uporabnu dozvolu, ali to ne znači da je situacija idealna. Korištenje bez dozvole može biti pravno i financijski rizično, osobito ako se radi o objektu koji je tek nedavno građen ili nije dovršen u skladu s odobrenom dokumentacijom.
Praktično gledano, mnogi vlasnici takve objekte koriste godinama bez većih problema, no to ne mijenja činjenicu da nedostatak dozvole može postati prepreka u trenutku prodaje, refinanciranja ili uređivanja vlasničkih odnosa. Zato je korisno problem riješiti što ranije, a ne čekati trenutak kada postane hitan.
Kako riješiti problem?
Prvi korak je provjera postojeće dokumentacije. Treba utvrditi postoji li građevinska dozvola, glavni projekt, rješenje o izvedenom stanju ili neki drugi akt koji može pomoći u dokazivanju zakonitosti objekta. Nakon toga slijedi procjena može li se ishoditi uporabna dozvola ili je potrebno prvo uskladiti stanje na terenu s dokumentacijom.
U praksi je često korisno angažirati stručnjaka koji može procijeniti dokumentaciju i stanje nekretnine. To se posebno odnosi na kuće i starije objekte gdje su moguće razlike između stvarnog i evidentiranog stanja. RESIDENT Nekretnine može pomoći kupcima i prodavateljima da već na početku utvrde što je izvedivo, a što nije, kako bi donesli ispravnu odluku.
Što je Rješenje o izvedbenom stanju?
Ako za Vašu nekretnine imate dokument koji se zove Rješenje o izvedenom stanju, ne trebate ništa brinuti jer je tim dokumentom Vaša nekretnina legalizirana. To znači da ste bili u postupku legalizacije i da ste legalizirali sve nelegalne dijelove građevine po Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Ukratko, Rješenje o izvedenom stanju ima isto značenje kao i uporabna dozvola.
Novi krug legalizacije 2026.
Novi val legalizacije nelegalnih objekata u Hrvatskoj očekuje se sredinom 2026. godine, prema najavama izmjena Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Ključna novost je ukidanje strogog krajnjeg roka za podnošenje zahtjeva, a legalizirati će se moći objekti izgrađeni i vidljivi na zračnoj snimci do 21. lipnja 2011. godine.
Što se neće moći legalizirati? Bez obzira na rok, legalizacija neće biti moguća za objekte u:
- Zaštićenim obalnim područjima (pomorsko dobro).
- Nacionalnim parkovima, parkovima prirode i drugim zaštićenim dijelovima prirode.
- Kulturnim dobrima i arheološkim nalazištima.
- Infrastrukturnim koridorima.
Kada nije potrebna uporabna dozvola?
Kod građevina izgrađenih prije 15. veljače 1968. godine uporabna dozvola nije potrebna. Sve nekretnine koje su završene do ovog datuma smatraju se legalnima i ne trebaju uporabnu dozvolu. Dokaz o starosti građevine mogu biti: katastarski planovi, fotografije, izjava svjedoka.
Zaključak
Nekretnina bez uporabne dozvole nije nužno izgubljen slučaj, ali zahtijeva oprez, provjeru i pravodobno djelovanje. Za kupca to znači veći rizik i više pitanja, a za prodavatelja potrebu za dodatnom transparentnošću i mogućim uređenjem dokumentacije. U svakom slučaju, najvažnije je znati točno u kakvom je stanju objekt i što je potrebno napraviti da bi se nekretnina mogla sigurno koristiti, prodati ili financirati.
Ako planirate prodaju nekretnine, zatražite besplatnu procjenu kako biste saznali kako dokumentacija utječe na tržišnu vrijednost i interes kupaca.
Uz pravovremenu provjeru i dobar savjet, situacija se najčešće može riješiti bez većih problema. Upravo zato je pametno osloniti se na iskustvo stručnjaka i pravovremeno provjeriti sve što može utjecati na sigurnost kupoprodaje. RESIDENT N
ekretnine stoji na raspolaganju onima koji žele donijeti informiranu i sigurnu odluku.