Kupnja nekretnine jedna je od najvažnijih životnih odluka, a za većinu građana u Hrvatskoj taj put neizbježno vodi preko bankovnog kredita. Iako proces na prvi pogled može djelovati zastrašujuće zbog opsežne dokumentacije i administrativnih zahtjeva, uz dobru pripremu i poznavanje ključnih koraka, put do vlastitog doma može biti itekako predvidljiv i siguran. U ovom vodiču donosimo vam detaljan pregled procesa kupnje nekretnine putem kredita, usklađen s aktualnim uvjetima za 2026. godinu.
1. Prvi korak: Provjera kreditne sposobnosti
Prije nego što uopće krenete u razgledavanje stanova ili kuća, najvažnije je posjetiti banku. Kreditna sposobnost nije samo iznos vaše plaće; ona uključuje analizu vaših primanja, postojećih zaduženja (poput limita po karticama ili drugih kredita) te povijest urednosti plaćanja (uvid u HROK).
RESIDENT Nekretnine Vam savjetuju da posjetite barem tri različite banke jer uvjeti, kamatne stope i naknade značajno variraju. Općenito pravilo je da mjesečna rata kredita ne bi smjela prelaziti 30-40% vaših neto primanja. Znajući točan iznos koji vam banka može odobriti, definirate svoj realni budžet i izbjegavate razočaranja.
2. Odabir nekretnine i pravna provjera
Kada pronađete idealnu nekretninu, ključno je provjeriti njezinu "čistoću". Banka neće odobriti kredit za nekretninu koja nema uredne papire. To uključuje:
Vlasnički list: Provjera postoji li teret ili aktivna plomba na nekretnini.
Legalnost: Uporabna dozvola ili Rješenje o izvedenom stanju su obvezni.
Etažiranje: Kod stanova je važno da je nekretnina upisana kao posebna cjelina.
Energetski certifikat: ne smije biti stariji od 10 godina
Savjetuje se angažiranje odvjetnika ili licencirane agencije za nekretnine koji će provjeriti cjelokupni pravni status kako biste izbjegli rizike poput neriješenih imovinsko-pravnih odnosa ili bračne stečevine koja nije vidljiva u vlasničkom listu.
3. Predugovor o kupoprodaji nekretnine i kapara
Nakon što ste sigurni u papire, potpisuje se predugovor o kupoprodaji nekretnine. Njime se definiraju sve bitne stavke - cijena, kapara, uvjeti prodaje i rok za isplatu. Pri potpisu predugovora uobičajeno je uplatiti kaparu u iznosu od 5% - 10% dogovorene kupoprodajne cijene. Predugovor se može, ali i ne treba ovjeravati kod javnog bilježnika.
4. Procjena vrijednosti nekretnine
Ovo je jedan od najkritičnijih koraka. Banka angažira ovlaštenog procjenitelja koji izlazi na teren kako bi utvrdio tržišnu vrijednost nekretnine. Važno je znati da banke često ne financiraju puni iznos procijenjene vrijednosti (LTV omjer). Najčešće se odobrava 80% do 90% procijenjenog iznosa, dok ostatak morate pokriti vlastitim učešćem. Također, imajte na umu da procijenjena vrijednost može biti niža od dogovorene prodajne cijene, što znači da ćete morati imati više vlastitih sredstava za pokrivanje razlike.
5. Obrada zahtjeva i odobrenje kredita
Uz procjenu nekretnine i Predugovor o kupoprodaji nekretninn, banci dostavljate dokumentaciju o prihodima (platne liste, potvrde poslodavca). Ako ste obrtnik ili slobodno zanimanje, postupak je nešto kompleksniji i zahtijeva porezna rješenja. Nakon što banka odobri kredit, priprema za Vas Ugovore o kreditu (najčešće 7-8 primjeraka) koje je potom potrebno solemnizirati kod javnog bilježnika.
6. Ugovor o kupoprodaji nekretnine i Ugovor o kreditu
Najčešće se kod javnog bilježnika istodobno ovjerava Ugovor o kupoprodaji nekretnine i solemniziraju Ugovori o kreditu. Solemnizacija je obvezan korak kojim Ugovor o kreditu dobiva snagu ovršne isprave, a trošak ovisi o iznosu kredita (obično od 400 eura naviše).
7. Upis hipoteke i isplata sredstava
Nakon solemnizacije Ugovora o kreditu, javni bilježnik podnosi zahtjev u zemljišnim knjigama za upis založnog prava (hipoteke) na nekretnini koja se kupuje u korist banke. Tek kada banka dobije rješenje da je hipoteka upisana na prvom mjestu, slijedi isplata sredstava na račun prodavatelja. Napomenuli bi da je banka uvijek zadnji platiša te ako je Ugovorom o kreditu dogovorena isplata dijela kupoprodajne cijene iz vlastitih sredstava, potrebno je uvijek prvo izvršiti tu uplatu i banci dostaviti potvrdu uplate.
8. Tabularna izjava i upis vlasništva
Nakon što prodavatelj primi cjelokupni iznos dogovorene kupoprodajne cijene, on Vam izdaje Tabularnu izjavu – ispravu kojom potvrđuje da je nekretnina u cijelosti plaćena i dopušta Vam upis prava vlasništva bez ikakve daljnje suglasnosti. S tom Tabularnom izjavom i Ugovorom o kupoprodajni nekretnine odlazite bilo kojem javnom bilježniku i predajete zahtjev za upis vlasništva nekretnine na vaše ime (trošak cca 50 eura). U pravilu upis se proveden kroz 5-10 dana.
9. Primopredaja nekretnine
Zadnji korak u procesu je primopredaja nekretnine, svih ključeva i prebacivanje režija na novog vlasnika nekretnine.
Skriveni troškovi na koje treba računati
Kupnja putem kredita donosi dodatne troškove koje kupci često zanemare u početnim izračunima:
- Porez na promet nekretnina: Iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine (iznimka je kupnja prve nekretnine)
- Osiguranje nekretnine: Banke obvezno traže policu osiguranja vinkuliranu u korist banke.
- Trošak procjene nekretnine: neke banke zasebno naplaćuju trošak procjene nekretnine i može varirati između 200 i 400 eura
Zaključni savjeti za uspješnu kupnju
Krenite na vrijeme: Cijeli proces od potpisa Predugovora o kupoprodaji nekretnine do isplate samog kredita traje prosječno 30 do 60 dana.
Ne kupujete namještaj kreditom za stan: Procjenitelji u vrijednost nekretnine ne ubrajaju namještaj jer banka ne kreditira kupnju namještaja (pokretnina). Pobrinite se da Vaša ponuda prodavatelju jasno razgraničava cijenu same nekretnine od opreme u nekretnini.
Kupnja nekretnine putem kredita zahtijeva disciplinu i strpljenje, ali uz jasne korake i stručnu podršku, to je put koji vodi do najvrednije imovine koju ćete posjedovati – Vašeg novog doma.
Dobra vijest je da kroz cijeli ovaj proces ne morate biti sami. RESIDENT Nekretnine pružaju cjelovitu podršku kupcima – od odabira idealne nekretnine do realizacije stambenog kredita, upisa vlasništva i preuzimanja nekretnine.
Vaša sigurnost, informiranost i zadovoljstvo su nam prioritet te nam se obratite s povjerenjem.
RESIDENT Nekretnine